Acheter ou louer, l’éternel dilemme de l’immobilier au Canada

 In Immobilier

Aujourd’hui, en attendant la résidence permanente canadienne, je me pose sérieusement la question s’il est mieux pour moi d’acheter ou louer une propriété au Canada.

J’écris donc cet article pour vous partager une interrogation commune que nous avons tous sur l’ immobilier, est-il préférable de louer ou d’acheter ?

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Beaucoup d’entre vous répondront par réflexe qu’acheter est une bien meilleure stratégie que de louer sur le plan investissement, je suis d’accord avec ces personnes là. Tandis que d’autres personnes répondront que louer est une bien meilleure solution en terme d’économie et de flexibilité, je partage aussi cet avis avec eux. En fait, je suis d’accord avec ces 2 avis car j’estime que tout dépend de vos objectifs financiers, de votre situation et du style de vie que vous souhaitez. Et oui, tout le monde ne veut ou ne peut pas être propriétaire.

Je dirai même que la question qu’il faut se poser n’est plus louer ou acheter, mais plutot « est ce préférable d’avoir plus de cash à la fin du mois et ne pas tenir compte de l’entretien immobilier ou moins de cash en fin de mois et assumer toute la maintenance que ça nécessite? » Pour cela, je compare donc ma situation actuelle de location contre  une situation planifiée d’achat. Et comme à mon habitude, il faut se lancer dans des calculs et appliquer ses leçons de mathématiques (l’école c’est bien mais pas suffisant)

 

Ma situation actuelle:

Aujourd’hui, je loue un 2 chambres pour $ 756 CAD par mois, j’ai un parking, un sauna et je suis en collocation.

Pourquoi je me pose la question?

Parce que l’idée de dépenser 27K sur 3 ans dans une location sans rien obtenir à la fin me frustre énormément.

Situation planifiée à laquelle je réfléchis:

Acheter un bien immobilier en sortant plus d’argent de ma poche tous les mois  et  se retrouver propriétaire d’un bien à la fin de la période. Noter aussi, que je pourrai re-louer ou vendre mon bien, c’est à dire dégager un revenu passif ou faire une plus value immobilière. Pour cette situation planifiée, je prends en compte un appartement qu’un agent immobilier m’a récemment présenté

 

Le bien en question

C’est un appartement d’une chambre au prix de  237,900$ CAD (prix affiché sans négociation) incluant:

– une superficie habitable d’environ 64 mètre carrés,
– un accès direct au métro (très important pour nos hivers canadiens)
– une piscine et une salle de gym dans le bâtiment,
– un parking souterrain privé et sécurisé

Ce bâtiment moderne aussi connu sous le nom de « condo » (abreviation de condominium) a environ une dizaine d’années, et ayant fait quelques recherches sur Toronto c’est un bien auquel je considèrerai sérieusement.

 

Pour les calculs:

– je prends en considérati0n le prix sans négociation
– je considère un apport personnel de 10%
– l’hypothèque est réalisée sur 25 ans au taux de 3% (taux directeur de la Banque du Canada)
– parce que certaines études immobilières montrent que les acquéreurs ne vivent pas plus de 5 ans dans leur 1er achat, la simulation est faite sur 3 ans. Les options de sorties étant logiquement une location ou une revente.

Je vous mets le tableau comparatif ci-dessous.

 

 

 

Résultats:

– Sur 3 ans ça me coute 21k de plus pour être propriétaire d’un bien que je pourrai relouer ou revendre. J’ai donc un investissement actif dans mon portefeuille. Noter qu’il faudrait le relouer à plus de 1350 $ par mois pour être en cash flow positif. On se situe dans une tranche plutôt haute pour un appartement d’une chambre.
– En restant locataire, je peux utiliser ces 21K d’économies pour me constituer un bien meilleur apport personnel, l’achat d’une voiture ou l’acquisition d’investissements autres que l’immobilier (la bourse et ses dividendes par exemples, j’en parlerai prochainement)

 

Facteurs à considérer et à savoir:

– Le prix de location, le prix du remboursement immobilier et les frais de maintenance peuvent varier n’importe quand à la hausse plutot qu’à la baisse.
– Ces frais de maintenance de condo aussi appelé « condo fees« , sont des frais de maintenance destinés à l’entretien des parties communes: piscine, parking, ascenceur, nettoyage et autres.
– Pour la partie achat, il faut aussi compter les frais de notaire souvent estimes entre 1000 et 2000 dollars, la taxe de bienvenue et la taxe provinciale, la taxe de propriete qui varie en fonction de votre province et de la superficie du bien, et une assurance
– est-ce une zone à potentiel de croissance pour le vendre à profit, pourrai-je louer cet appartement tout en restant cash flow positif?

Malheureusement, tant que je le ferai pas je n’en aurai aucune idee.

Bien sur, il ne faut pas se précipiter et je dirai que le 1er achat immobiler est crucial pour votre portefeuille, il peut soit vous détruire ou vous enrichir financièrement. C’est un peu comme votre 1er stage de fin d’études ou votre 1ere rèelle expérience professionnelle.

Ce que j’en pense

Dans ma situation personnelle d’aujourd’hui (février 2012) considérant ce bien particulièrement, il n’est pas encore raisonnable de passer au statut de propriétaire au Canada et payer 1350$/mois de mes poches. Je serai plutot d’avis à acheter une petite maison légèrement plus chère certes, mais me donner la possibilité  de louer le sous sol et amortir ce loyer de mon hypothèque.
Pour tout vous dire, ma principale contrainte actuelle est que je n’ai pas encore cet apport personnel de 20% conventionnels vous évitant ainsi de payer cette assurance obligatoire sur l’hypothèque  (voir l’article comprendre les bases de l’hypothèque au Canada),  la vraie vérité c’est que j’attends que mon blog me paie cet apport personnel (heheh, juste une blague mais ce serait parfait).
Par contre, je trouve que c’est une excellente idée pour les couples qui pensent s’installer ensemble. Même avec ces frais de maintenance, chaque personne ne s’en tirerait que pour 650$ pour être propriétaire ou plutot demi-propriétaire si vous partagez le bien avec votre partenaire.

C’est peut être une bonne raison d’emménager avec votre « blonde » les gars.

Les calculs d’hypothèque ont été effectué via mon partenaire Ratesupermarket

 

Faites moi part de vos commentaires, que feriez vous dans cette situation?

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Phala

Phala réside au Canada depuis 2008 et partage ses anecdotes depuis son PVT jusque son chemin d’entrepreneur immobilier. Fondateur du blog Réussir au Canada, il aime voir les expats vivre et réussir leur vie au Canada.

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Showing 10 comments
  • Karine
    Répondre

    Nous nous sommes également posé la question, et pour nous la réponse s’est résumée pour le moment à : 1 – quand obtiendrons-nous enfin la résidence permanente ? (notre temporaire expire dans 2 mois et nous en sommes déjà à un refus…)
    2 – On a déjà du batailler ferme pour avoir une simple carte visa n’étant « que » résidents temporaire, même en ayant l’apport nécessaire, quelle banque accepterait de nous prèter quoi que ce soit ?
    Si tu as la réponse pour moi, je suis preneuse ! 🙂

    • Phala
      Répondre

      Karine,

      Si par malheur, j’interprète mal tes questions dis le moi.

      Voici mes réponses:

      1. pour ta RP, je ne peux vraiment pas t’aider mis à part te dire d’etre patiente, mais comment se fait il que vous avez eu un refus? Et sans RP, l’apport personnel est minimum de 35%.

      2. pour ta carte de crédit, ce n’est pas normal que tu te fasses refuser meme en étant que résidente temporaire, as tu fait le tour des banques?

      La manière dont j’ai eu ma 1er carte avec mon développement professionnel, est que la banque avait bloqué un montant correspondant é ma limite de paiement.

      Meme ça avec ils te refusent?

      Pour info, la meilleure carte que je te conseille est celle dont j’utilise actuellement, la MBNA Cash back, elle est gratuite et te rapporte jusqu’a 5% de remise pendant les 6 premiers mois sur tes courses par exemples, ceci passe ensuite à 3%.

      Et en plus, elle inclue l’extension de garantie et l’assurance en cas de location de voiture.

      Tu peux y appliquer via mon site, dépendant de ton dossier il demande aussi ton numéro NAS ou non.

      J’espere t’avoir un peu éclairé.

      Phalakone

  • Répondre

    Je voudrais ajouter un point important pour ta prise de décision. Tu dis que tu voudrais peut être revendre dans 3 ans. Attention, au Canada, il peut y avoir de juteuses pénalités financières à payer à la banque lorsqu’on ne se rend pas au bout de son terme hypothécaire de 5 ans. Si tu penses vendre à court terme, ne signe surtout pas un contrat de financement de 5 ans. C’est en dizaine de milliers de dollars que ces pénalités peuvent s’élever!

    • Phala
      Répondre

      Steve,

      Merci pour ce point important.
      J’ai du oublier de préciser que le bien dont je parle est en France, mais je ne compte pas encore le vendre de si tot.

      Phalakone

  • Karim
    Répondre

    ahhhhh je susi déçu, j’avais écrit un long commentaire et il vient de s’effacer, Mr Phala quant tu auras le temps merci de bien vouloir mettre un système Auto-save pour m’éviter de pleurer ;(

    sinon pour résumer ce que j’écrivais à Karine, les banques demandent une garantie pour les personnes avec visa temporaire. Ce sont tes fonds personnels à hauteur de la valeur de crédit (1oo%) ou au double (200%) que la banque bloque pendant la durée de validité de la carte de crédit.

    Pour mon cas je cherchais à avoir une limite de 2500$ de crédit, mon banquier m’a demandé de sécuriser le double (hahaha 5000$)
    J’ai refusé et le jour même je suis allé faire mes courses à Walmart, le caissier m’a dit « Seriez-vous intéressé par la Master card Walmart? »
    Bref la limite que le caissier me proposait était de 3500$, j’ai rempli mon formulaire pendant qu’il me scannait les courses et la semaine d’après j’ai eu ma carte!!

  • Pascal
    Répondre

    Locataire ou propriétaire ? Telle est la question.

    Les avantages de la location :

    – La flexibilité pour changer de logement
    – Plus de trésorerie pour investissement/placement.
    – Vivre dans un logement plus luxueux que l’on ne pourrait obtenir à l’achat

    Les inconvénients de la location:

    – Ne pas être vraiment chez soi
    – Le loyer est une perte récurrente

    Proprietaire ?

    Les avantages :

    – Création d’un capital
    – Un vrai chez soi, plus de flexibilité dans les travaux…

    Les inconvenients :

    – Moins flexible
    – Échéance souvent plus élevé qu’un loyer
    – Charges plus élevés.

    Conclusion, les deux positions peuvent être intéressantes, tout dépend de ce que l’on veut et ce que l’on fait.

    Si l’on privilégie le confort, il sera plus évident de louer son logement principal puis d’investir dans l’immobilier locatif avec la différence de trésorerie (loyer moins cher que le crédit immo pour le même type de bien).

    Cette solution me parait plus pertinente pour les personnes qui souhaitent voyager par exemple. Vous louez votre logement principal et à coté de cela, vous investissez dans un petit appartement en locatif…

    Vous profitez de la flexibilité de la location tout en vous créant un patrimoine pour l’avenir !

    • Phala
      Répondre

      Encore merci Pascal pour ton passage.

      Je suis tout juste futur propriétaire ici au Canada et je conserverai le même cash flow qu’en étant locataire en ayant mis le minimum obligatoire de 5% (obligatoire au Canada).

      Une fois tout officialisé, je décrirai mon opération immobilière et donnerai quelques tuyaux à connaitre dans ce pays.

      J’espère que tu repasseras me confirmer si oui ou non c’était une belle opération.

      @+

  • Pascal
    Répondre

    J’attends ton nouvel article avec impatience ! C’est toujours intéressant de connaitre les expériences des autres ainsi que les tuyaux à connaitre.

  • Deborah
    Répondre

    Merci pour ton article.. qui m’a conforte ds ma decision… Je ne souhaite toujours pas acheter 🙂

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